Préstamos FHA con mal crédito

¿Qué es un préstamo FHA — y quién califica?

Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD). El gobierno no presta el dinero — lo hacen bancos comunes, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. La FHA simplemente asegura el préstamo contra el incumplimiento, lo que permite a esos prestamistas decir que sí a compradores con puntajes más bajos y enganches más pequeños de los que permitiría un préstamo convencional. Fue creado para ampliar el acceso a la propiedad de vivienda, y es el camino más común para compradores con crédito más bajo.

Lo principal son los niveles de crédito. Un puntaje de 580 o más califica con solo 3.5% de enganche. Un puntaje de 500–579 aún puede funcionar, pero con 10% de enganche. Por debajo de 500, por lo general no puede obtener financiamiento FHA en absoluto.

Una advertencia: esos son los mínimos de la FHA, no necesariamente los de su prestamista. Los prestamistas pueden añadir requisitos más estrictos — llamados overlays — y muchos quieren un 620 o 640 incluso en un préstamo FHA. Así que un “no” de un prestamista no es el programa rechazándolo; es el overlay de ese prestamista. Vale la pena comparar entre varios prestamistas con experiencia en FHA. Para el panorama completo sobre las cifras, vea el puntaje de crédito necesario para comprar una casa.

Qué revisa el evaluador de la FHA más allá del puntaje

El puntaje abre la puerta; el resto de su expediente decide lo que pasa después. Más allá del número de tres dígitos, un evaluador de la FHA considera su relación deuda-ingreso (cuánto de su ingreso mensual ya se destina a deudas), su historial de pagos — especialmente el último año o dos — y cómo se manejan las cuentas negativas.

Los charge-offs. Las pautas de la FHA generalmente no le exigen de forma automática pagar una cuenta cancelada (charge-off) para calificar, aunque el prestamista aún la considera y puede pedirle una explicación por escrito. Los detalles están en comprar una casa con un charge-off.

Las cobranzas. La FHA tiene reglas documentadas para las cuentas en cobranza. Cuando el total de esos saldos supera cierto umbral, las pautas pueden exigir pasos adicionales — documentarlas, o contar una parte dentro de su relación deuda-ingreso — y las cobranzas médicas suelen tratarse de forma distinta a las demás. Los detalles están en comprar una casa con cobranzas.

Estas reglas cambian, y los prestamistas las aplican de forma distinta. Tome lo anterior como la idea general, no la letra pequeña — y confirme las pautas actuales de la FHA con un prestamista o un asesor de vivienda aprobado por HUD para su situación exacta.

El costo a cambio: el seguro hipotecario de la FHA (MIP)

La flexibilidad de la FHA tiene un costo: una prima de seguro hipotecario (MIP). Tiene dos partes. Hay una prima inicial — un porcentaje del monto del préstamo, normalmente financiada dentro del saldo en lugar de pagarse en efectivo — y una prima anual, repartida entre sus pagos mensuales.

La parte que sorprende a la gente: a diferencia del seguro hipotecario privado de muchos préstamos convencionales, el MIP anual de la FHA a menudo permanece durante toda la vida del préstamo, según su enganche y su plazo. Eso lo convierte en un costo real y continuo, no en uno temporal.

Algunos compradores después refinancian para salir de un préstamo FHA una vez que su crédito y su plusvalía han mejorado — pero si eso es posible depende de su situación y de dónde estén las tasas en ese momento, así que no es algo con lo que se pueda contar de antemano. La conclusión práctica: compare el pago mensual completo, con el MIP incluido, no solo la tasa de interés.

Señales de alerta en préstamos FHA que debe evitar

Un programa creado para crédito más bajo atrae ofertas de “apruébese ya”. Tenga cuidado con cualquiera que venda:

Asegúrese de que su informe sea exacto antes de solicitar

Sin importar en qué nivel esté su puntaje, la palanca que usted realmente controla es un informe exacto. La misma preparación ayuda a todo solicitante de un préstamo FHA:

1. Obtenga los tres informes. Vea exactamente lo que verá un prestamista en Equifax, Experian y TransUnion — las cuentas, los saldos y las fechas.

2. Revise la exactitud de cada cuenta negativa. Un saldo equivocado, una entrada duplicada o una cuenta que no es suya pueden mantener su puntaje bajo de forma injusta. Bajo la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) usted puede disputar cualquier cosa inexacta, y debe corregirse o eliminarse. Las cuentas exactas permanecen — la meta es un informe correcto, no borrado.

3. Hable con un prestamista con experiencia en FHA y un asesor aprobado por HUD. La asesoría de vivienda aprobada por HUD es de bajo costo o gratuita y puede trazar un plan realista para su situación.

4. Obtenga una preaprobación real. Una preaprobación adecuada le dice para qué califica en realidad — overlays incluidos — en lugar de una suposición.

Préstamos FHA y mal crédito: qué hacer y qué no hacer

En resumen: préstamos FHA con mal crédito

Los préstamos FHA existen precisamente para compradores cuyo crédito no es perfecto — un puntaje de 580 con 3.5% de enganche, o 500 con 10%. El puntaje marca el punto de entrada, pero todo el expediente, los overlays del prestamista y el seguro hipotecario definen el trato real. Lo que usted controla es asegurarse de que su informe sea exacto antes de solicitar.