¿Puede comprar una casa con cobranzas?

¿Las cobranzas le impiden obtener una hipoteca?

Por lo general, no por sí solas. Los prestamistas esperan que los compradores que se reconstruyen después de una mala racha puedan tener una cobranza o dos. Lo que un evaluador (underwriter) quiere entender es el patrón: cuánto, qué tan reciente, de qué tipo, y si es parte de un problema mayor o un hecho aislado.

Una cobranza médica pequeña y antigua es una conversación muy distinta de varias cobranzas no médicas grandes y recientes.

Las reglas de FHA sobre las cobranzas

FHA suele ser el programa más flexible en esto. Como regla general, las pautas de FHA no lo obligan a pagar las cuentas en cobranza no médicas para calificar — pero cuando el saldo total de cobranzas no médicas es grande (un umbral común ronda los $2,000), el prestamista tiene que tomar pasos adicionales, como contar una parte dentro de su relación deuda-ingreso o pedir que se resuelva.

Los préstamos convencionales suelen ser más estrictos y es más probable que quieran las cobranzas resueltas. Y como siempre, cada prestamista añade sus propios requisitos adicionales (overlays) por encima — así que vale la pena preguntarle a más de uno.

Las cobranzas médicas se tratan de forma diferente

Este es el punto clave. Las cobranzas médicas se tratan por lo general con más suavidad que otras deudas — tanto por los modelos de puntaje de crédito como por las pautas hipotecarias, que en general no exigen que las cobranzas médicas se paguen para calificar.

Cambios recientes también han reducido cuánta deuda médica aparece en los informes de crédito. Así que si sus cobranzas son médicas, su situación puede ser mejor de lo que sugiere el número bruto — otra razón para confirmar exactamente qué se está reportando, y cómo se clasifica cada partida.

¿Debería pagar las cobranzas antes de comprar?

A veces sí, a veces no — no es automático. Un prestamista en particular puede exigir pagar una cobranza, o pagarla puede resolver un obstáculo en la evaluación (underwriting). Pero no siempre subirá su puntaje, y pagar una deuda muy antigua a veces puede reiniciar ciertos plazos — así que vale la pena entender las ventajas y desventajas primero.

Si acepta pagar, obtenga los términos por escrito antes de que cambie de manos cualquier dinero. Si pagar realmente ayuda a su préstamo es una decisión que se toma mejor con su oficial de préstamos, no una regla general.

Estafas de cobranzas e hipotecas que debe evitar

A los compradores de vivienda con cobranzas los buscan con ofertas de “se lo resolvemos para que califique”. Tenga cuidado con:

Pasos que debe tomar antes de solicitar con cobranzas

1. Obtenga los tres informes y haga una lista de cada cobranza — el monto, la fecha, y de manera crucial si es médica o no médica.

2. Verifique cada una. Las cobranzas a menudo se reportan mal — monto incorrecto, una deuda que no es suya, una partida médica mal categorizada, o la misma deuda listada dos veces. Dispute las inexactitudes bajo la FCRA (Ley de Informe Justo de Crédito).

3. Sume sus cobranzas no médicas para saber si está cerca de un umbral que active pasos adicionales del prestamista.

4. Hable con un prestamista con experiencia en FHA y, si es útil, con un consejero de HUD antes de pagar nada — para saber si cambia su préstamo.

Comprar con cobranzas: lo que sí y lo que no

En resumen: comprar con cobranzas

Las cobranzas rara vez detienen una hipoteca por sí solas — sobre todo las médicas, y sobre todo con FHA. El tipo y el total importan más que la simple presencia de una cobranza, así que la acción de mayor valor es confirmar exactamente qué se está reportando y cómo se clasifica antes de solicitar o pagar.